產業分析

退訂率攀升、新屋銷售訂單腰斬,房市榮景已成過眼雲煙

建議閱讀本文前先看過之前的房市相關文章。

房地產被稱為經濟週期之母,之所以值得關注是因其天然的金融屬性。

大多數購房者用貸款買房,將一筆大額支出用 30 年攤還。假設頭期款 20%,買進後一年房價漲了 10%,只算頭期款成本的話報酬就高達 50%。這個市場除了自住客以外投資人也不在少數,他們把房子當投資品,對價格進行預測、通過買賣博弈來進行套利。用小資金來撬動更大的房產,就是金融上常說的加槓桿,從而獲得更高的利潤。

房地產開發商與購房者一樣需要貸款。開發中的土地、建案,資金最主要是來自銀行貸款與預售,而這也同樣都是槓桿。普通的商品,比如電腦,廠商必須先把東西生產出來才可以開始賣,房屋則是還沒蓋就可以先收錢。

人們擁有房子後還可以申請抵押貸款,盤活資金。仍在繳房貸中的房子如果漲價,漲價的部分可以向銀行套現出來,增值套現出來的錢又可以繼續放大投資,買進下一套房或者投入股市,甚至是做一般消費。

在銀行和其他金融機構這端,放出去的房貸可以打包成 MBS (Mortgage Backed Security,不動產抵押貸款證券) 賣給其他銀行、退休基金、避險基金、保險公司等等。

就這樣一環扣一環,房子因為有了金融屬性,從純居住變成了一個可以套利的資產。房地產的興衰不只會影響房地產業上下游和金融業,其帶來的財富效應還會影響房地產所有者的消費,進而促進或抑制整個社會的消費及經濟成長。

關於景氣循環,推薦可以看 Lars Tvede 的《逃不開的經濟周期》和《景氣為什麼會循環》、Howard Marks 的《掌握市場週期》。

過去一周美國又有許多房市類股發布財報。上篇文章有提到建商財報落後實際市況 2 ~ 3 季,雖然當季的數字仍然出色,但多項數據已顯示明年建商業績注定會顯著衰退。這篇文章將整理多家公司財報中揭露的領先指標和電話會議的關鍵訊息,並推估接下來幾季的產業概況。


 

Century Communities (CCS)

1. 吸收率 ( Absorption Rate,指每個社區的平均月簽約量)

2021 Q2 吸收率 5.7 ; 2022 Q2 吸收率 3.5

2021 Q3 吸收率 4.9 ; 2022 Q3 吸收率 2.0

明顯看到房屋需求正在降溫,尤其 Mountain 與 Texas 的吸收率下降最為明顯。

 

 

2. 新訂單量及積壓訂單

Q3 單季的新訂單量在各地區都大幅衰退,這季新簽約總共僅 1,318 間,年減 51.9%

相比其他地區,今年前 3 季 Southeast 地區訂單數的衰退較輕微,僅 -7.6%,這是因為今年上半年在 Southeast 的房屋訂單數持續成長所致,而 Q3 是首次出現衰退。

 

積壓訂單總金額相比去年同期銳減了約 30%,其中 West 跟 Texas 積壓訂單金額減少了超過 60%。

除了 West 地區平均售價仍在成長,其餘地區房價已經漲不上去了。

 

3. 帳上存貨

相比去年底,在建房屋增加了約 4 億,土地增加 2 億左右。

 

4. 電話會議整理

  • 颶風 Ian 的影響預計發生在第四季。
  • 消費者會持續尋找接近完工的房屋以鎖定利率,而短期可供出售的房源不足,導致銷量受到影響。
  • 減少新開工,在看到需求復甦前不會打算累積房源庫存。
  • 刺激需求的激勵方案開始使毛利率下降。接下來毛利率會下降更快,現在的方案強度,約在售價的 5%~10% 左右,遠高於上半年,而房屋成本的下降才剛剛開始。
  • 預計接下來幾季毛利率可能來到 20% 初頭,Q3 毛利率 24.2%。
  • 預計 Q4 完工的房屋會多於 Q3 ,而公司會持續打折直到可以更快地將這些未售出房屋脫手
  • 相比建材與人力成本,土地價格的下降需要更多時間。
  • 在 10 月初裁員約 12% 的員工,預計將產生約 200 萬美元的遣散費相關費用。

 

Meritage Homes (MTH)

1. 退訂率

2021 Q2 退訂率 8% ; 2022 Q2 退訂率 13%。

2021 Q3 退訂率 10% ; 2022 Q3 退訂率 30%

其中 West 與 Central Region ( Texas ) 又是最慘的地區,退訂率約在 40% 上下

 

2. 新訂單量及積壓訂單

新訂單量受到大量退訂影響,新訂單金額大幅衰退 35%,訂單數也下滑 33%,平均售價也出現衰退

按地區來看,2022 Q3 West 新訂單金額年減 58% ; Central 金額年減 41% ; East 金額年減 2.1%

 

雖然新訂單下滑,但 Central Region 的平均售價上升 12% 以及 East Region 的積壓量提升 40%,使整體積壓訂單金額維持成長。

乍看之下訂單能見度很高,但隨著新訂單量越來越少、退訂率攀升以及訂單陸續交屋,接下來的積壓訂單量就會下降,營收將呈現衰退。




 

3. 帳上存貨

退訂率最高且新訂單下滑最多的 West 地區擁有最多的存貨,接下來可能難以消化這些高額庫存。

Central 跟 East 地區的存貨相比去年也都成長了約 40%。

未售出房屋庫存成長 1 倍,來到近 10 億美,而未來隨著退訂率提高,該項目會越來越高。


 

4. 電話會議整理

  • Florida 原定預計在 Q3 交屋的 150 間,因為颶風推遲到 Q4 交屋。
  • 積壓訂單有 60% 是在 Q3 以前累積的,公司正主動提供這些積壓訂單一些促銷,以縮小舊訂單與新訂單的價差。
  • 預計短期內不會出現房屋存貨減損,除非房價進一步大幅下跌。
  • Q4 預期總成交量將在 4,300 至 4,700 間,收入為 18.5 億美元至 21.0 億美元,毛利率約為 25%。Q3 毛利率為 29.3%。未來正常化的毛利率應該在 22% 左右。

 

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