產業分析

從多家建商財報看美國急凍的房市,兼論其中的獲利機會

先前幾篇文章中提過房市的問題:

這篇文章將帶讀者快速了解美國房市泡沫的前因後果與現況、多家公司財報透露的嚇人數字、如何尋找適合的放空標的、以及我們的口袋名單和操作策略。


 

房市泡沫的成因

要了解美國房市現在的狀況,首先要了解泡沫形成的原因。

主因有以下幾點:

  1. 2020 年開始的極低利率
  2. 政府的疫情紓困計畫 (導致人們購買原本負擔不起的車子、房子)
  3. 因疫情之故人們為了減少感染機會從人口密集的大都市外移到其他地方
  4. Work from home 也使得人們可以從都市自由移居到他處
  5. 投資客,包含機構投資人,在這波房市上漲中推波助瀾

大量人口移往 Florida、Texas、Arizona、Nevada、和其他陽光明媚的 “sun belt” 州、風景優美的 “mountain” 州,因此這些地方也是房價上漲最多的區域。

 

 

美國房市的現況

近期公布的 Fannie Mae 購房情緒指數 (HPSI) 在 9 月份下降 1.2 點至 60.8,跌至 2011 年 10 月以來最低,是連續第七個月下降,主要原因是消費者負擔能力日益受到限制。

接受調查的消費者表示,預計未來 12 個月貸款利率將走高,並且自 2020 年 5 月以來首次有更多的受訪者預計房價會下跌。9 月份,只有 19% 的消費者表示現在是買房的好時機——低於前一個月的 22%——而 59% 的消費者表示現在是賣房的好時機。

Fannie Mae 高級副總裁兼首席經濟學家 Doug Duncan 說。「消費者對房價將下跌的預期與調查高點相符,更高比例的消費者認為明年房價將下跌而不是上漲——此前僅在 2011 年和年初才發生的調查情緒轉變。此外,75% 的消費者仍然認為現在不是買房的好時機,其中大多數人將高房價以及不利的經濟和貸款利率條件作為主要原因。只要供應有限且負擔能力壓力繼續通過高房價和抵押貸款利率限制潛在購房者,我們預計房屋銷售將保持低迷。」

 

簡單用一句話描述美國房市:價量齊跌。

有無數的新聞、數據都已經指出同樣的現象,在這裡就不多提,讀者可自行 Google。

 

 

泡沫破裂的原因

原因其實很簡單,就是當時推升泡沫的因素全部反轉:

  1. Fed 短時間內大幅升息,30 年房貸固定利率從 2% 多急升至超過 7%
  2. 已沒有紓困金,加上裁員和人事凍結變得越來越多
  3. 公司要求 work from home 的員工回辦公室上班
  4. 投資客,包含機構投資人,開始逃命
  5. 高通膨導致人們越來越負擔不起高漲的房價

以上種種原因會導致買家態度轉趨保守、手頭緊的賣家割肉求售,使得房市又進一步下探。

 

 

建商財報透露什麼

許多建商上一季的財報已經透露出不祥之兆。

1. 退訂率 (cancellation) 大增

筆者看過的每家建商都說從六月開始退訂率大幅上升,上季跟去年同期相比明顯增加。

以下擷取其中幾家公司 10-Q 中的退訂率。

 

PulteGroup

 

Meritage Homes Corporation

 

D.R. Horton

 

以下兩家財季截止至八月的 KB Home 和 Lennar 更是誇張。KB Home 和去年同期相比,竟然從 9% 直接飆升至 35%。

 

KB Home

 

Lennar

 

七、八、九月房市繼續下滑是顯而易見的事情,讀者不用等到這個月底的財報季開始也能輕易推估出來。

 

2. 新訂單大減

新訂單數減少的情況非常普遍,尤其在過去兩年大漲的區域。以下僅擷取兩家作代表。

 

PulteGroup

 

D.R. Horton

 

 

3. 房屋和土地庫存大增

這也是普遍現象。下面以 PulteGroup 為例。

PulteGroup 上半年買入的庫存是去年同期的兩倍多,增加了約十億美元。

 

PulteGroup 在建房屋、土地最多的就在 Florida 和公司業務劃分的西部地區,皆為泡沫重災區。

 

PulteGroup 在建房屋中,截至 6/30 未售出的有 6,598 套,相比去年僅有 2,145 套。

經濟轉差,加上 Fed 已言明會繼續升息,這些尚未售出的在建房屋接下來能賣給誰?只有降價求售或是繼續放著當庫存兩條路了。事實上許多公司都已經祭出激勵措施,提供買家更高的優惠。這也意味著建商毛利率將下滑。

 

 

退訂率大增、新訂單大減、庫存又大增,後果可想而知。

此外,建商今年增加的庫存全部是買在高點。未來若房屋和土地價格大幅滑落,建商們還需認列資產減損。

有些建商,比如 Taylor Morrison Home 和 D.R. Horton,在 10-Q 中有寫公司是每季評估存貨價值,接下來幾季可以觀察是否有認列資產減損。

 

 

什麼公司會是爛中之爛?

確定行業走下坡後,投資人想做空最好能找出其中最爛的公司。爛中之爛、弱中之弱,才是放空最佳標的。

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3 comments

    1. 常見的房屋分類
      最低的就是 entry level,過幾年可能比較有錢換到比較好的房子,這類型的就叫 move up

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